XXXX住宅小区建设项目可行性研究报告

目 录

1 总论

1.1 项目概述

1.2 建设单位

1.3 报告编制依据和范围

1.4 主要技术经济指标

1.5 结论

2 项目提出的理由、过程和必要性

2.1 项目提出的理由与过程

2.2 项目建设的必要性

3 项目需求分析与建设规模

3.1经济发展现状

3.2 项目前景分析

3.3 项目竞争力分析

3.4 市场需求分析

3.5 项目定位

3.6 建设规模

4 场址和项目建设条件

4.1 场址

4.2 项目建设条件

4.3 基础设施条件

4.4 市政条件

4.5 社会经济环境

4.6 综合评价

5 规划建筑方案

5.1 规划设计方案

5.2 建筑方案

5.3 结构方案

6 建筑设备方案

6.1 给水工程

6.2 排水工程

6.3 采暖及换热站工程

6.4 建筑电气工程

6.5 燃气工程

6.6 智能化系统（弱电）

7 消防

7.1 编制原则

7.2 编制依据

7.3 消防措施

7.4 消防教育和管理

8 节能

8.1 编制原则

8.2 编制依据

8.3 建筑节能

8.4 节水措施与水环境系统的建设目标

8.5 暖通节能

8.6 电气节能

8.7 机电设备节能

9 环境影响与保护

9.1 环境现状分析

9.2 影响环境的因素分析及采取的措施

9.3 环境保护

10 劳动安全、卫生防护

10.1 劳动安全

10.2 卫生防护措施

11 项目招标

11.1 编制依据

11.2 招标方案

12 项目实施计划

12.1 项目实施进度安排

12.2 项目实施进度表

13 投资估算与资金筹措

13.1项目投资估算

13.2资金筹措

14 财务评价

14.1项目运营计划

14.2成本、费用和各项税收

14.3投资利润

14.4财务指标分析

15 不确定性分析

15.1盈亏平衡分析

15.2敏感性分析

16 可行性研究的结论与建议

16.1评价结论

16.2 建议

1 总论

1.1 项目概述

1、项目名称：XXXXXXXXX住宅小区

2、项目建设地点：

3、项目建设性质：新建建筑

4、土地权属：

5、建设规模及内容：

XXXXXXXXXX住宅小区经济技术指标

序号	名 称	指 标	规划条件	备 注
1	净用地面积(m2)
2	总建筑面积(m2)
3	地上建筑面积(m2)
3.1	住宅楼建筑面积(m2)
3.2	商业建筑面积(m2)
3.3	配套公建建筑面积(m2)
4	地下建筑面积(m2)
5	基底面积(m2)
6	绿化面积(m2)
7	道路面积(m2)
8	硬化面积(m2)
9	建筑密度(％)
10	容积率
11	绿化率(％)
12	层数
13	建筑高度(m)
14	结构形式
15	商住楼(栋)
16	商业楼(栋)
17	住宅楼(栋)
18	住宅（户）
19	电梯(部)
20	停车位（个）
20.1	地上（个）
20.2	地下（个）

本项目净用地面积为XXXXXXX平方米，总建筑面积为XXXXXX平方米，其中：地上建筑面积为XXXXXX平方米，商业建筑面积XXXXXXX平方米，住宅建筑面积XXXXXX平方米，配套公建建筑面积XXXXX平方米；地下建筑面积XXXXX平方米。

本建设项目主要由四部分组成：

第一部分为住宅楼

第二部分为为商业用房

第三部分为配套公建建设项目

第四部分为地下室建设项目

项目建设中结合建筑造型及地块特点进行道路，绿化等相关配套设施，统筹考虑地块内布置物业管理用房、体育健身设施、公厕、垃圾转运站、水泵房、配电室、换热站、弱电机房等公共服务配套设施建设工程。水泵房、换热站、弱电机房设置在地下室内；垃圾转运站设置在本地块的东南侧。

6、项目总投资及资金来源

本项目估算总投资XXXXXX万元。其中：建设工程费用XXXXXX万元，工程建设其他费用XXXXXX万元，工程预备费XXXXXX万元,资金来源为企业自筹。

7、开发周期及建设期

本项目开发建设期X年。建设期限：XXXX年X月至XXXX年X月。

1.2 建设单位

1.3 报告编制依据和范围

1）国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》

2）国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

3）国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知》

4）国家和地方有关规程、规范、政策及条列等

5）建设单位提供的其他有关资料及数据

6）建设单位可行性研究报告编制委托书

2、可行性研究报告编制范围

根据委托单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几方面进行了分析研究：

1）项目建设的必要性研究；

2）场址选择、市政配套设施及规划设计方案；

3）建设内容、建设规模、建设标准；

4）组织机构与人员编制；

5）消防安全、环境保护与节能；

6）投资估算、建设进度及资金筹措；

7）结论及建议。

1.4 主要技术经济指标

XXXXXXXX住宅小区经济技术指标

序号	名 称	指 标	规划条件	备 注
1	净用地面积(m2)
2	总建筑面积(m2)
3	地上建筑面积(m2)
3.1	住宅楼建筑面积(m2)
3.2	商业建筑面积(m2)
3.3	配套公建建筑面积(m2)
4	地下建筑面积(m2)
5	基底面积(m2)
6	绿化面积(m2)
7	道路面积(m2)
8	硬化面积(m2)
9	建筑密度(％)
10	容积率
11	绿化率(％)
12	层数
13	建筑高度(m)
14	结构形式
15	商住楼(栋)
16	商业楼(栋)
17	住宅楼(栋)
18	住宅（户）
19	电梯(部)
20	停车位（个）
20.1	地上（个）
20.2	地下（个）

1.5 结论

一、结论

本项目建设方案实用性和可操作性较强，技术先进可靠，组织管理措施得当，示范带动作用大，服务范围广阔，市场前景看好，具有较强的盈利能力和抗风险能力，可以实现良好的生态、社会、经济效益，说明该项目是可行的。

本项目建设条件基本具备，外部交通、通讯、供水及供电条件以及社会经济条件、政策支持条件较好。本报告认为，本项目具有可行性。

二、建议

1、加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续；建议建设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠的依据。

2、精心安排施工，确保工期、质量、投资控制目标的完成。

2 项目提出的理由、过程和必要性

2.1 项目提出的理由与过程

“住房问题”是人类社会自始至终都比较重视和关注的社会问题，在当今社会世界各国在尽可能的解决社会中低收入阶层的住房问题。为此，许多经济相对发达的国家和地区都制定了一些行之有效的社会保障性住房政策，并大力促进社会保障性住房的建设，从而基本上妥善解决了中低收入基层的住房问题。在我国还在发展的初期阶段，虽然近几年我国经济一直持续稳定增长，但是由于基础薄弱，欠帐太多，社会中低收入阶层比重相对较大。随着住房市场经济化的进一步发展，社会中低收入阶层群体住房困难问题日益突出，在我国建设社会主义文明和谐社会的大背景中，住房问题已经成为社会发展和利益冲突的焦点。从目前情况来看，如何解决中低收入阶层住房问题是全社会关注的核心焦点问题。

在市场经济体制下，住房作为特殊的商品具有消费品和投资品的双重属性，既然是具有商品的属性，其就受市场供需情况的影响，同时也受社会资本的控制。虽然住房是每个人必须拥有的必备品，但是目前并非每个社会成员都有能力自主解决或改善自身的住房问题，特别是经济快速发展地区的弱势群体，他们才是住房问题的主体。随着城市化的进一步发展，城市中弱势群体的住房问题越加的突出。为此，我国政府出台了一系列的相关政策来解决城市中弱势群体的住房问题，尽管政府对于城市房价高速增长采取了一系列的手段进行宏观调控，尽管住房价格涨势有所趋缓，但目前已形成的房价，对于城市中低收入的弱势群体来说也是可望而不可及的。因此，为了维护社会的和谐发展，政府有责任向社会提供一定的住房保障，解决城市中弱势群体的住房问题，从而满足社会各阶层居民的住房需要。

2.2 项目建设的必要性

1、社会发展的需要

2、经济发展的需要

3 项目需求分析与建设规模

3.1经济发展现状

3.2 项目前景分析

1、本项目前景分析

1）XXXXX住宅小区的建设符合XXXX总体发展规划的要求，与XXXXX城市发展程度相适应，全面推进区域住房产品的发展，使其成为区域综合社区的一个新的分水岭。

2）XXXXXXX住宅小区的整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求，为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住空间，促进了城区保障性住房建设。

3）XXXXXXX住宅小区将是一个产品多元、空间丰富、功能齐全的小区。通过项目开发为XXXXXXX打造一个全新的住宅空间。

4）XXXXXXX住宅小区的建设将带动本地段发展，拉动消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。

5）XXXXXXXX住宅小区以整体规划空间层次多样，创造了自然、休闲的居住，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。

3.3 项目竞争力分析

1、项目优势

1）区位优势

2）交通优势

3）高标准基础配套优势

4）规划优势

5）设计优势

6）公用配套优势

2、项目劣势

项目区域周边项目建设总体发展进度不一，整体视觉形象不直观，在一段时间内不能显现出项目的发展潜力和优势。

3.4 市场需求分析

3.5 项目定位

3.6 建设规模

根据建设用地规划条件意见书要求，确定XXXXX住宅小区净用地面积为XXXXXX平方米，总建筑面积为XXXXX平方米，其中：地上建筑面积为XXXXX平方米，商业建筑面积XXXXX平方米，住宅建筑面积XXXXX平方米，配套公建建筑面积XXXXX平方米；地下建筑面积XXXXX平方米。

本建设项目主要由四部分组成：

第一部分为住宅楼

第二部分为为商业用房

第三部分为配套公建建设项目

第四部分为地下室建设项目

本项目建设规模

序号	名 称	指 标	规划条件	备 注
1	净用地面积(m2)
2	总建筑面积(m2)
3	地上建筑面积(m2)
3.1	住宅楼建筑面积(m2)
3.2	商业建筑面积(m2)
3.3	配套公建建筑面积(m2)
4	地下建筑面积(m2)
5	基底面积(m2)
6	绿化面积(m2)
7	道路面积(m2)
8	硬化面积(m2)
9	建筑密度(％)
10	容积率
11	绿化率(％)
12	层数
13	建筑高度(m)
14	结构形式	商住楼采用框架剪力墙结构；高层住宅楼采用剪力墙结构，多层住宅楼采用砖混结构；商业楼、地下室采用框架结构
15	商住楼(栋)
16	商业楼(栋)
17	住宅楼(栋)
18	住宅（户）
19	电梯(部)
20	停车位（个）
20.1	地上（个）
20.2	地下（个）

4 场址和项目建设条件

4.1 场址

1、场址位置：

2、 场地现状：

本地块为净地，场地已达到三通一平，土地使用性质为：居住用地。

3、 城市规划及区域性规划要求：

4.2 项目建设条件

1、 自然条件：

1）地理位置：

2）地形地貌：

3）气候：

2、 场地工程及水文地质情况：

地质总结：

根据拟建建筑等级和岩土条件综合分析，场地建筑均可采用天然地基基础方案。

△场地地质构造简单，地质灾害不发育，环境地质条件良好，场地稳定。

△场地地形条件简单，地基岩土结构简单，大部分单元层工程特性良好，属较均匀地基，地基与基础稳定性良好，场地适宜建设，工程建设时参照地勘报告确定具体施工地质条件。因此建议采用天然地基方案进行设计。

△场地抗震设防烈度7度，设计地震基本加速度值0.10g，设计地震分组第三组。场地属建筑抗震有利地段，地基土类型属中硬土，场地类别Ⅱ类，地基岩土层无液化问题。

△场地水文地质条件较简单，无地下水，对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。

△场地地基岩土对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。

△场地季节性标准冻深2.0m，土的冻胀性为中等冻胀性。设计时应考虑冻胀影响。

△根椐本工程的地基和结构特点，建议进行地基、基础和上部结构协同作用的分析，根据分析结果进行地基基础设计。

△土壤层从上往下分别为杂填土、粉质粘土、中分化砂岩、中分化泥岩，可以以中分化砂岩作为持力层。

4.3 基础设施条件

4.4 市政条件

4.5 社会经济环境

4.6 综合评价

从场址和市政基础设施总体情况看，该项目区位优势明显，给排水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。

5 规划建筑方案

5.1 规划设计方案

1、规划构思

小区规划设计采用绿色健康、生态居住的设计理念。加强人与自然环境的天然联系，营造绿色生态的园林式家园。

2、规划设计理念

1）“均好性”理念-方案从住宅设计、环境设计、交通组织到公建配套等多方面都遵循次原则，提升社区的整体品质，同时又有侧重，满足不同层次人员的需求。

2）“整体性”理念-在强调项目统一性的前提下，将室外环境、建筑内部环境和建筑三者有机结合在一起。做到景观中的建筑和建筑中的景观完美融合。

3）“天人合一”的理念-体现人和自然的和谐共处，相互交流，自然和人工的完美结合，才能营造亲切宜人的社区品质。

4）本项目设计以“实用、经济、美观”为原则，严格按照国家相应规范，规定及标准进行设计，遵照城市规划的总体要求，切合实际并适度前瞻。

5）在能够满足建筑使用功能的基础上，注重建筑与周围环境的关系，将功能指标、物质空间需求与基地能够提供的空间物质要素进行对位，力争挖掘现有土地资源潜力。各建筑物之间的间距均能够满足日照间距的要求。

6）分区明确，合理组织人流车流，使各种流线简捷、畅通，避免交叉干扰；注重改善环境质量；进行环境绿化，形成富于层次感的绿化空间。使之与所处自然环境、建筑周边环境的有机融合，使建筑与环境，人与环境，人与人之间的交流更贴近，更自然，更融洽，构成富有情感变化而又统一谐调的动人景观。

7）建筑单体造型新颖、独特，功能分区明确、平面紧凑、使用灵活。虚实对比手法的运用，使建筑立面生动富有立体感，细部线条刻画赋于建筑丰富的光影层次变化；使建筑优雅而不媚俗，极具现代感。

8）积极合理地采用新材料、新技术，以表现行业与时代特征。由于当今科学技术的飞速发展，带来了建筑思潮的大变革，建筑业的日趋国际化，特别是现代建筑材料的出现，使得建筑风格上有了较大的转变，现代科学技术大量地体现在建筑体内，特别是在步入高技术信息时代，这种趋势更能代表科技建筑的特点。

9）加强消防安全设计，设计严格遵守国家有关设计规范，建筑防火分区明确合理，并积极采取消防安全措施。

10）在节约能源方面，注意北方地区建筑物的外墙能耗影响较大的因素，注意节约能耗，采取必要的保温隔热措施和选用节能材料和节能设备。

11）注重小区与城市的协调关系

项目设计定位与立面风格以城市的整体协调关系为出发点，充分结合城市设计，强调天际线轮廓的变化与街道空间的形态与周边地块建筑的和谐共生。

12）注重居住品质，提供健康生活居所

住宅采用板式户型，南北向布置，拥有良好的采光通风，适应北方的气候特点和当地的生活习惯。规划布置注重户型的均好性，充分利用城市绿带的外部环境资源，户户拥有良好的景观视线。

12）注重商业环境，提供健康购物场所

采用板式结构，拥有良好的采光通风，适应北方的气候特点。结合地段条件布置商业服务设施，通过室内商业步行街的设计营造出丰富的商业空间。

3、规划布局

根据各建筑功能特点，合理地进行总平面的布局。总平面布置采用整体设计手法，即把商业和居住部分联合起来进行设计，进退有度、形态各异，使得整个地块浑然一体，同时又相对独立，相互呼应而又富有变化，规划地块与周边的大环境有机融合，沿主要街道设置商业设施，内外有序，空间丰富，各取所需，其商业价值和居住价值都得到了充分体现。

4、交通组织

1)出入口设置：出入口根据建筑之间的独立性和联系性沿项目区周边分别开设，出入主入口设置在小区北侧，分别在东侧、西侧设次入口，方便居民的购物和出行，与四周城市干道环合成完善的道路体系，交通便利。

2)交通流线组织：充分利用场地环境条件，合理组织项目区内交通流线。根据步行、自行车和机动车交通方式的特点，为保证区域环境安静、安全和景观和谐，交通分成车行和人行两个体系，设置环形车行系统。使交通分流立体化，有效地组织了步行交通系统与机动车交通系统，使内部交通流线组织清晰。

3) 消防车道

项目区与市政道路相接。场地内沿用地周围设环形消防通道，消防车道与景观道相互兼用，消防车转弯半径为12米，道宽≥5米，消防车道路其承载不小于30吨消防车压力，消防车外救面车道坡度≤2％。

4）停车场

居住、商业等停车主要由地下车库解决，辅以地上部分临时停车位，地上停车位370个，地下停车位520个，共计890个。

5、绿地系统规划

本项目绿化设计以建设绿带为绿色景观轴线，建筑外围临城市道路侧设绿化广场。小区内建筑高度上的落差形成丰富的景观层次，由于小区内人车分流，使宅间景观区域不受行车干扰的休憩场所，进而将整个小区塑造成为绿化生态住宅区。“院落空间”、 “绿色通道” “开放绿地”等多元化得绿化景观设计及多层次的富有人情味生活场所设置，增强了居民归属感与交流欲望。

6、 路面设计及地面硬化

根据建筑功能的不同，建筑主要入口及人形环路以硬化为主并结合绿化景观进行设计，道路结合场地硬化进行设计。地块内多增加绿化面积减少硬化面积，合理设置机动车道路，小区内道路交通采用人车分流方式。车行道路断面为单幅，道路宽度根据各个小区的情况分别确定，一般为主干道7m、组团路4m、宅间小路2.5m。缘石高出路面边缘12cm，缘石采用立式，出入口采用斜式或平式，便于儿童车、轮椅及残疾人通行，缘石材料全部采用花岗岩，其抗压强度不宜低于30Mpa。人行道是人们在行走中最方便和最安全的地带。本工程人行道结构形式均采用6厘米彩色环保砖、3厘米水泥砂浆、20厘米水泥稳定砂砾（3％）。

路面结构设计表

名称		单位		备注
道路等级			小区路
行车道 （水泥混凝土路面）	细粒式SBS改性沥青混凝土	cm	3
	中粒式SBS改性沥青混凝土	cm	4
	水泥稳定级配碎石(5%)	cm	18
	水泥稳定级配砂砾(5%)	cm	18
	天然级配砂砾	cm	20
	总厚度合计	cm	63
人行道	彩色环保砖	cm	6
	水泥砂浆（1∶3）	cm	3
	水泥石灰（3：5：92）综合稳定级配砂砾	cm	20
	总厚度合计	cm	29

7、环境卫生设施

项目范围内结合周边建筑设置一处垃圾转运站，建议设置在本地块东南侧，方便运输，定期运送至城市垃圾处理厂统一处理。

废物箱是收集行人手持零星废物的设施，设置间距依小区道路每80m设一个。

5.2 建筑方案

1、编制依据

1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005

2）《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-97

3）《城市用地竖向规划规范》CJJ 83-99

4）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001

5）《住宅建筑规范》GB50368-2006

6）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）

7）《建筑设计防火规范》GB50016-2006

8）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）

9）《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98

10）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010

11）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

12）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

13）《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007

14）《居住建筑节能设计标准》DBJ03-35-2008（内蒙古自治区地方标准）

15）《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》（2007）

16）《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004

17）《人民防空地下室设计规范》 GBJ50038-2005

2、建筑方案描述

1）建筑设计

住宅部分-综合考虑项目区位、人文环境。自然环境、城市规划等要素，以欧式坡顶风格为主，主要强调层次感和序列感，配以温暖的外观色调和精巧的线条组织，营造出平和静谧的居住氛围，简洁大方而不失细节之美，生动又具有亲和力，真正体现“建筑是凝固的艺术”的主旨。

商业部分-不仅要考虑与其周围环境相关联的空间秩序，设计方案既要与住宅部分形成对话和呼应，又要沿主干路形成独特的城市风景线，所以采用了相同的简约欧式坡顶手法，提醒简洁而不雷同，立面高低错落、凹凸有致，形成了扶风的空间层次，塑造出优美的城市空间形象。

2）建筑特征与功能

建筑在设计中追求高新技术的广泛应用，并充分考虑最终使用者的需要。在建筑结构、电梯选配、保安系统、车流、人流设计等方面，采用了先进的设计和设备。这种种设计保证了舒适和节能，体现了对效率的追求、对人的关怀。

3、建筑节能

本项目建筑节能指标住宅按65%设计；商业、配套公建、地下室按50%设计。项目综合考虑建筑朝向、体型系数、窗墙比等因素，屋面保温、外墙、外门窗等的维护结构的传热系数均按居住、商业、公建筑节能的要求设计。外墙采用外保温的方式，保温材料采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS）；屋顶采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层措施；外窗选用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，门窗的传热系数需控制在2.9W/(平方米.K)以内。气密性，水密性需满足当地节能标准。

4、外装修

本项目住宅楼外装修全部采用涂料粉刷；商住楼的商业部分、商业楼外装修均采用干挂石材；商住楼的住宅部分采用真石漆；颜色需符合规划要求，各种材料的选用，应使建筑风格透过点、线、面、光、色、质这些空间构成元素，彰显卓越气息。

5．内装修

6、电梯选用

本项目共设电梯48部，数量详见下表。

电梯选型表

序 号	建筑物 名称	电梯数量	型号	额定截重（kg）	速度（m/s）	功率（kW）	功 能
1
2
3
4
5
6
7

7、防水防潮工程设计

8、无障碍设施设计

5.3 结构方案

1、 编制依据

《建筑抗震设计规范》GB50011-2010

《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ 3-2010

《混凝土结构设计规范》GB50010-2010

《砌体结构设计规范》GB5003-2001

《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006年版)

《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB50068-2001

《高强混凝土结构技术规程》 CECS104：99

《普通混凝土配合比设计规程》 JGJ55-2000

《建筑设计防火规范》 GB50016-2006

2、 结构设计基本参数

3、工程地质

4、结构方案

5、抗震措施

6、建筑材料

6 建筑设备方案

6.1 给水工程

1、编制依据

1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；

2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；

3）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；

4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

5）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）；

6）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

7）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；

8）业主提供的相关基础资料及要求。

2、用水量计算

住宅最高日生活用水定额：160L/人·d计，小时变化系数：2.5

商业用房用水定额：6L/m2·d计，小时变化系数：1.3

物业管理用房用水定额：5L/m2·d计，小时变化系数：1.3

本项目用水量计算表

序号	用水项目名称	用水量标准	计算 数量	每日使用时间	小时变化 系 数	最 高 日 用水量m3	最大小时 用水量m3
1
2
3
4
5
6

3、水源

4、 给水系统

5、管材及管径选型

6、敷设方式及埋深

供水管网主要工程量表

序号	名 称	型 号 及 规 格	单 位	数 量
1
2
3

7、无负压增压变频供水设备选型

根据供水规划方案，地块内低区建筑物供水直接由水泵房进水管供水，不需要二次加压，高区供水总用水量计算见下表：

本项目高区总用水量计算表

序号	用水项目名称	用水量标准	计算 数量	每日使用时间	小时变化 系 数	最 高 日 用水量m3	最大小时 用水量m3
1
2

经计算，XXXXXXXXX地块内高区供水最大日用水量为XXXXXX3/d、最大小时用水量为XXXXm3/h。

根据用水量计算及建筑物高度确定无负压增压变频供水设备选型见下表：

供水设备选型表

序号	名称	规格型号	单位	数量	备注
1
1.1

6.2 排水工程

1、排水量计算

2、排水系统

小区建筑物污水排出后经化粪池设施处理后汇集，油污水先采用隔油池处理后进入化粪池汇集。

雨水：屋面雨水为有组织排放，室外雨水经雨水口汇集排入室外雨水检查井，再统一经雨水管道汇集后排至市政雨水管道。

本项目地下室排水采用污水泵将污水提升到室外排水管网，在每个换热站设置一个集水坑及防火分区设置2个集水坑用于收集污水，在每个集水坑中设置排污泵（一备一用）用于提升污水。排污泵型号及数量详见下表：

排污泵选型表

序号	名称	规格型号	单位	数量	备注
1

3、管材及管径选型

4、敷设方式及埋深

排水工程主要工程量表

序号	名 称	型 号 及 规 格	单 位	数 量
1
2
3
4
5
6
7
8

6.3 采暖及换热站工程

1、编制依据

1）《采暖通风及空气调节设计规范》(GB50019-2003)

2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）

3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

4）《公共建筑节能设计标准》（GB 50189-2005 DBJ03-27-2007）

5）《民用建筑设计通则》

6）《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010

7）《居住建筑节能设计标准》DBJ03-35-2008（内蒙古自治区地方标准）

8）《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》（2007）

9）《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004

10）《节能监测技术通则》GB/T 15316-9411）《采暖通风与空气调节设计规范》GB 50019-2003

12）其他有关规划规范及规程

13） 其他专业提供的方案

14）业主要求及提供的本项目有关资料

2、计算参数

1）室外计算参数：

	夏季	冬季
大气压力（mmHG）	646	653
采暖室外计算温℃度(℃)	—	-19.0
空调室外计算干球温度（℃）	30.0	-21.0
空调室外计算湿球温度（℃）	20.0	—
空调室外计算相对湿度（%）	—	56
通风室外计算温度（℃）	25.0	-12.0
室外平均风速（m/s）	3.6	3.6
标准冻土深度（cm）	—	150

2）室内计算参数：

名称	温度（℃）
住宅	18
商业用房	18
物业管理用房	18
地下室	12
走廊、卫生间	16

3、热源及热媒

4、采暖系统形式

1）本工程采用热水散热器采暖系统。热负荷计算见下表。

序号	名称	建筑面积(㎡)	热指标(w/㎡)	热负荷(kw)
1
2
3
4
5

2）采暖系统：

3）系统定压：散热器系统定压由换热站统一考虑。

4）室内采暖系统管材选择PB（聚丁烯)管材，热熔连接。单元入户管及立管采用镀锌钢管，单元入户采暖管及敷设在楼梯间的采暖立管做50mm厚玻璃丝绵保温层，户内暗装管道采用S5级，明装管道采用S4级。

5）散热器：

6）管道穿楼板、穿墙时须装钢套管，穿楼板时套管应高出楼板20mm，（卫生间为50mm）穿墙时应与墙面平齐。

7）采暖系统阀门：小于等于DN32采用截止阀（铜体）；大于DN40采用碟阀。

8）采暖管路中最高点设置自动排气阀，最低点设置手动泄水阀。

5、室外供热管网

6、换热站系统及主要设备

7、换热站电气

8、换热站热工控制

9、通风系统

6.4 建筑电气工程

1、编制依据

1）《民用建筑电气设计规范》JGJ/ T16-2008

2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95

3）《建筑物防雷设计规范》GB50067-97

4）《民用建筑照明设计标准》GB50034—2004

5）《电力工程电缆设计规范》GB50217—2007

6）《居住建筑节能设计标准》DBJ03-35-2008（内蒙古自治区地方标准）

7）《电力装置的继电保护和自动装置设计规范》GB50062—92

8）《建筑物防雷设计规范》GB50057—94

9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

10）国家有关设计规范及技术规定

11）目前总体规划图，建设方提供的有关资料

12）水暖等专业对用电控制的要求

2、工程概况、设计范围及设计内容

3、负荷等级

4、供电电源

5、负荷计算

6、结线方式及功率补偿

7、配电系统及漏电保护

8、照明设计

9、防雷、接地及电气安全

10、室外线路

6.5 燃气工程

6.6 智能化系统（弱电）

1、 编制依据

1）《智能建筑设计标准》GB/T50314—2006

2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98

3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB50311—2004

4）《有线电视系统工程技术规范》GB50200—942001版；

5）《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005

6）其它专业提供的工程设计资料。

7）建设单位提供的外部条件及要求。

2、系统设置

1）综合布线系统（支持通信系统、计算机网络系统）；

2）有线电视系统；

3）安全防范系统；

4）火灾自动报警及消防联动控制系统；

3、综合布线系统

1）系统设计

2）信息插座的数量、规格及安装位置：

4、有线电视系统

1）系统设计

2）信号源

3）设备选择

5、安全防范系统

6、室外线路

7 消防

7.1 编制原则

本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。

7.2 编制依据

1、《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)；

2、《自动喷水灭火系统设计规范》(GB 50084-2001)；

3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

4、《建筑灭火器配置规范》(GB50140-2005)；

5、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；

6、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

7、《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98(2001版)

7.3 消防措施

1、建筑专业消防设计

2、通风、防排烟系统

3、火灾自动报警和消防联动系统

4、 消防灭火系统

1）消火栓给水系统

2）自动喷水灭火系统

3）灭火器配置

根据《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90（1997年版）本项目商住楼的商业部分、商业楼、地下室内设有足够数量的磷酸铵盐手提灭火器，住宅无需设置。根据各灭火器配置单元的危险等级、火灾种类和保护面积，确定其配置基准以及灭火级别，从而确定设置点、灭火器规格、数量。

7.4 消防教育和管理

1、要经常加强对物业管理人员及用户的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。

2、对项目内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。

8 节能

8.1 编制原则

当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源、降低能耗为经济发展的重大课题。

本工程在设计过程中，建筑本体应符合建筑节能设计规范规定的要求；设备选型尽可能配置节能性能好的产品，以达到降低能源消耗的目的。

随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。为了实施可持续发展战略，《中华人民共和国节约能源法》2007年10月28日已由全国人民代表大会常务委员会修订通过，自2008年4月1日起施行。本报告的编制执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，科学合理地利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。从工程方案设计到建筑材料、设备选型等都严格贯彻国家有关规定，设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能材料和设备，使总体能耗水平有效下降，达到规定的标准。

8.2 编制依据

1、主要设计规范

1）《民用建筑热工设计规范》 GB50176-93

2）《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007

3）《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010

4）《居住建筑节能设计标准》DBJ03-35-2008（内蒙古自治区地方标准）

5）《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》（2007）

6）《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004

7）《民用建筑设计通则》GB 50352-2005

8）《建筑照明设计标准》GB 50034-2004

9）《建筑采光设计标准》GB/T 50033-2001

10）《节能监测技术通则》GB/T 15316-9411）《采暖通风与空气调节设计规范》GB 50019-2003

12）《建筑用省电装置应用技术规程》CECS 163:2004

2、设计指标及气候参数

本设计依据《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007。集宁地区气候参数：最冷月平均气温-13℃，最热月平均气温21℃，年平均风速3.2m/s。本项目节能指标住宅按65%设计；商业、配套公建、地下室按50%设计。。

8.3 建筑节能

8.4 节水措施与水环境系统的建设目标

8.5 暖通节能

8.6 电气节能

8.7 机电设备节能

9 环境影响与保护

9.1 环境现状分析

1、大气环境

该区域内无重大污染源，大气环境质量优良。经实地踏勘调查除了外围当地居民炊烟、交通所产生的微量废气污染、扬尘污染外，无其它有害气体。

2、水体环境

经勘查，区内地下水体保护良好，无水资源污染源。

3、声环境

区域外无声环境污染企业，唯有交通噪声对景区影响较大。

9.2 影响环境的因素分析及采取的措施

9.3 环境保护

1、环境保护目标

1）大气环境质量符合GB3095-1996一级国家标准

2）地表水质量符合GB3838-2002二类国家标准

3）生活污水达到GB8978-1996国家一级排放标准

4）环境噪声达到GB3096-93 I类标准要求

5）公共场所卫生达到GB9663～9673和GB16153的要求

2、 环境保护措施

10 劳动安全、卫生防护

10.1 劳动安全

10.2 卫生防护措施

11 项目招标

11.1 编制依据

1）《中华人民共和国招投标法》。

2）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会令第3号）

3）《工程建设项目勘察设计招投标办法》（国家八部委2003年第2号令）

4）《工程建设项目施工招投标办法》（国家七部2003年第30号令）

5）《工程建设项目货物招投标办法》（国家七部委2005年第27号令）

6）《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》 （国家发改委2001年第9号令）

7）国家计委关于制定发布依法必须招标项目招标公告的媒介的通知（计政2000年868号）

11.2 招标方案

本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程勘察设计、施工、工程监理等内容进行全部公开进行招标。

1、招标范围

2、招标组织形式

招标工作由业主单位委托具有法人资格的招标代理机构办理招标事宜。

3、招标方式

根据工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会令第3号）的有关规定，本项目属于强制招标范围内的项目，所以采用公开的方式进行招标。并通过国家及地方传媒发布招标公告。

招标基本情况表

名称	招标范围		招标组织形式		招标方式		不采用招标方式
	全部招标	部分招标	自行招标	委托招标	公开招标	邀请招标
勘察设计
施工
工程监理
主要设备及重要材料

12 项目实施计划

12.1 项目实施进度安排

12.2 项目实施进度表

13 投资估算与资金筹措

13.1项目投资估算

13.2资金筹措

14 财务评价

14.1项目运营计划

14.2成本、费用和各项税收

14.3投资利润

14.4财务指标分析

15 不确定性分析

15.1盈亏平衡分析

15.2敏感性分析

16 可行性研究的结论与建议

16.1评价结论

16.2 建议

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